【税务研究之粤港澳大湾区系列】聚焦粤港澳大湾区有关房地产的税务资讯 第二期：持有阶段

 

粤港澳大湾区包括中国广东省的9个城市（广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州）以及香港和澳门2个特别行政区。截至2019年，粤港澳大湾区在面积、人口、发明专利公开量等指标上已经位列全球湾区前茅，未来大湾区可能继续在政策利好的推动作用下，逐渐建设成为世界级的城市群和大都市圈 ¹。
   
    粤港澳大湾区持续深化经济发展和区域协调，助力于进一步推进中国第十四个五年计划“双循环”政策。大湾区的发展规划纲要指出了提高大湾区民众生活便利水平，建设宜居、宜业、宜游的优质生活圈的目标。在大湾区政策红利的释放下，内地与港澳企业及个人保持着持续相互融合与合作的稳定趋势。房地产行业伴随着区域经济增长，亦成为了市场发展的焦点之一。
   
    另一方面，随着CEPA系列协议不断推进落实，港澳企业与个人融入内地发展、工作和生活可以享受国民待遇。特别是中央统一部署的一系列惠及港澳的便民措施，明确了港澳居民在大湾区内地城市购房的特定限制条件被豁免，这将有利于加强广大港澳居民融入大湾区内地生活和居住。
   
    粤港澳大湾区包括了“一国两制三关税区”，涉及三个不同的税务和法律制度管辖区域。房地产相关经济活动所引发的税务影响，在大湾区内呈现出了显著的地域性差异特征，另一方面也将对企业及个人的经营收益或流通成本产生直接影响，从而引发了社会各界的广泛关注。
   
    本文基于聚焦粤港澳大湾区有关房地产投资的税务资讯之第一期：购置阶段，继续围绕企业以及个人购置大湾区房地产后期的持有阶段的角度，分析、比较并总结了香港、澳门、内地相关的税制特点。未来，我们将分析和介绍在大湾区出售房地产的三地税制的主要差异及影响。本文的分析内容基于截至2021年1月底现行有效的税务法规以及优惠政策，仅作为一般性参考，具体的税务处理以当地相关部门出具的税务规定为准。
   
   

在香港持有房地产的税务概览

    在香港持有房地产，主要涉及物业税，印花税，差饷及地租等税种。
   
    物业税
   
    物业所有人须就香港物业产生的租金收入缴纳物业税。对个人和公司而言，物业税皆按物业应税净值（从租金收入扣除差饷、修葺及支出的标准免税额等后的净值）15％的税率征收。
   
    如果企业在香港的利得税应课税收入中包含来自物业的租金收入，则可从利得税应缴税额中扣除已付的物业税，或申请豁免缴付相关物业税。
   
    印花税
   
    在香港，出租不动产一般须缴付印花税，由业主和租客分担。租约的印花税按照租期计算，由0.25%至1%不等。具体税率*可参阅香港税务局公布的资料。
   
    差饷及地租
   
    除特殊获豁免的物业外，香港所有物业均须缴付差饷，而地租则针对非「永久地权」的物业。差饷和地租一年分4季缴付，每年的征收率分别为应课差饷租值的5%及3%。
   
    在2020-21年度财政预算案中，香港政府推行有关持有物业的措施包括宽免2020年4月至2021年3月四个季度的差饷。每个应缴差饷住宅物业每季的宽免上限为港币1,500元。而非住宅物业首两个季度（即2020年4月 至2020年9月）每季的宽免上限为港币5,000元，随后两个季度每季上限为港币1,500元。
   
   

在澳门持有房地产的税务概览

    在澳门持有房地产，一般分为自用、出租和空置三种情况，当中会涉及主要三大税种，分别为房屋税，印花税和地租。
   
    房屋税
   
    房屋税是对坐落于澳门境内的房屋的收益征收的一种税项。市区房屋收益，倘有租赁关系时为有关租金，倘无租赁关系时为使用人或享用人所取得的或可能取得的经济利益。根据第19/78/M号法律《市区房屋税规章》第六条规定，市区房屋税税率如下：
   
    • 对非出租房屋可课税收益适用的税率为6%；
    • 对出租房屋可课税收益适用的税率为10%。
   
    按照第27/2020号法律-2021年财政年度预算案，对出租房屋所征收的市区房屋税税率调低至8%。另外，房屋税税款扣减金额定为澳门币3,500元，倘纳税主体为两个或以上自然人（个人），只要其中一位为澳门特别行政区居民，其房屋税税款，同样获上述税款之扣减；如法人，自然人商业企业主或非澳门居民，则不获澳门币3,500元税款扣减。请注意以上税务优惠的适用年度为2021年，而来年此优惠是否仍适用，需待澳门政府公布。
   
    根据第1/2018号法律 – 修改《市区房屋税规章》，有关空置房地产须向财政局作出告知之要求已被取消。此后，所有空置房屋被视同为自住房屋，其税率为6%。
   
    根据第19/78/M号法律《市区房屋税》，如果纳税人在课税年度内支付了房屋的保养费及维修费，有关费用可作为计算房屋税时之费用扣减，其扣减额为租金或评估租值的10%。自用房屋则不须向财政局申报其维修费及管理费开支，则自动享有上述10%之费用扣减，而出租房屋则须在所属年度之翌年一月份内递交房屋税M/7格式表格申报该支出才可获得百分之十的扣减。
   
    印花税
   
    根据第17/88/M号法律《印花税》：印花税缴税总表条文编号6规定，以任何形式或依据作出的不动产租赁，按其涉及的金额征收0.5%的印花税。租赁印花税是以合约内租用期总租金为基础计算，以出租人为征收对象。
   
    地租
   
    若土地是澳门政府获批的租赁地段，承批人便须缴纳地租。应缴地租金额是按年计算，并根据土地所在区域的经济情况，以及批给的用途和土地的利用进行考量。
   
   

在内地持有房地产的税务概览

    根据目前内地的税法规定，企业 ²在持有房地产阶段可能涉及需要缴纳的主要税种包括企业所得税、增值税、房产税、城镇土地使用税和印花税等；个人（不包括个体工商户，下同）在持有住房阶段 ³则一般只须针对出租房屋缴纳个人所得税、增值税、房产税等税种，而在其余情形下，则通常不涉及纳税义务。
   
    企业持有房地产阶段
   
    一般来说，若企业持有房地产并非用于投资性目的（例如出租的场景等），则很可能不会因为持有房地产获取直接收入。在此情形下，企业很可能仅应作为房屋产权所有人，按照房屋的计税余值（即按房产原值减除扣除比例 ⁴的余值），依据1.2%的适用税率缴纳房产税。另外，企业通常还需按照实际占用的土地面积，缴纳城镇土地使用税。
   
    如若企业持有房地产并用于出租，则可能需要涉及如下税务影响：
   
   

    个人持有住房阶段
   
    由于目前内地通常对于个人所有住房 ⁹不予征收房产税或城镇土地使用税，同时考虑到个人持有住房且未用于投资或出租的情况下，通常不会产生来源于房地产的直接收入，由此个人持有住房用于自住或是处于空置状态下，一般不会产生纳税义务。未来，还应关注内地是否可能出台有关建立房地产税调控机制的税收政策，这将对于个人持有住房环节的纳税义务产生重要影响。
   
    另一方面，若个人持有住房并用于出租，则可能产生潜在的个人所得税、增值税、房产税等纳税义务，具体情形如下：
   
   

     

在三地持有房地产的税负比较概览

    我们根据一般情形下企业与个人在大湾区不同区域持有房地产可能产生的税负影响，分类汇总如下：
   
   

     

建议与展望

    我们建议相关企业或个人在拟计划持有大湾区内的房地产前应充分了解税务合规要求及注意各地政府不定期针对房地产税收政策实施的调整，以妥善履行纳税合规义务，同时充分享受税收优惠政策。此外，对于在大湾区内经营跨区域业务的房地产经纪人以及代理人等，也需清楚持有房地产的基本纳税义务等要求，并且注意提供相关税务信息给房地产交易客户。如有必要，亦可以寻求专业咨询顾问的协助。
   
    综上分析，由于大湾区各地对于企业和个人在持有房产阶段的征税机制不尽相同，在未结合具体实例做进一步税负测算的前提下，很难就各地对于持有房产的不同情形做出税负高低的比较排序。整体来看，目前内地尚未在全国范围内就个人持有住房而普遍征收房地产税，而香港及澳门则需就持有自用房地产支付差饷/房屋税及地租。不过，在港企业可将应课税物业的租金收入包括在利得税应课税收入中，以扣除已付的物业税，或申请豁免缴付相关物业税，相对地在成本控制方面较有灵活性。
   
    可以初步认为，相较大湾区其他地区而言，个人目前在内地持有住房的税负相对较轻。但须注意，在中央坚持做出“房住不炒”的再三强调下，如若未来内地建立房地产税的调控机制，将对个人在内地持有住房的税负情况带来重要影响。建议有计划在大湾区内持有房产的企业和个人，应结合目前的商业安排制定详细的税负复核，同时密切关注各地的房产相关税务政策，并考虑到未来可能的调整和变化，以制定富有灵活性的计划安排。
   
    本文集中讨论涉及于大湾区范围内持有房地产（用作自住或出租）的税务考虑，德勤中国将在接下来的系列刊物中进一步介绍涉及于大湾区范围内出售房地产的相关税务要求，分析有关的潜在税负，并提出德勤的专业看法，敬请关注。
   
    德勤中国充分关注粤港澳大湾区的整体区域规划以及相关支持政策的出台，将保持与粤港澳大湾区的政府、商会以及各类企业密切沟通，也欢迎相关政府部门和投资者以及企业与我们进行富有针对性的沟通和讨论；德勤中国会积极提供与粤港澳大湾区相关的一揽子的全方面专业服务和工具支持，助力各地政府改善营商环境和各行业投资者实现更多的粤港澳大湾区的投资、合作机会及创新的商业模式。
   
    德勤中国也将积极针对粤港澳大湾区举办相关市场活动和发布专业看法，敬请关注德勤中国的微信、Facebook以及官网的最新信息。
   
    注释：
   
    1中国国际贸易促进委员会网站数据。
   
    2本文分析对象中涉及的企业主要针对非房地产开发企业。
   
    3本文分析的个人在内地持有房地产所涉及的税收主要针对个人持有住房的情形。
   
    4根据《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，此处的房产原值应包含地价。各地具体的扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
   
    5根据《 财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》，自2019年4月1日起，对不动产租赁服务等行业降低税率至9%。
   
    6一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
   
    一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
   
    7小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
   
    单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率，减按1.5%计算应纳税额。
   
    8城镇土地使用税的年应纳税额的具体标准如下：
   
    大城市1.5元-30元；中等城市1.2元-24元；小城市0.9元-18元；县城、建制镇、工矿区0.6元-12元。
   
    9目前内地除上海、重庆两个直辖市自2011年起试点针对个人持有住房环节征收房产税以外，全国范围内基本没有针对个人持有住房进行征税。2019年3月5日召开的全国人大开幕式上，中国总理李克强在政府工作报告中表示，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
   
    10按照第27/2020号法律-2021年财政年度预算案，对于2021年出租房屋所征收的市区房屋税税率调低至百分之八。
   
    11按照第27/2020号法律-2021年财政年度预算案，对于2021年出租房屋所征收的市区房屋税税率调低至百分之八。
   
    具体税率：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/docs/IRSD123(C).pdf
   
    本文由德勤中国为本行中国大陆及香港之客户及员工编制，内容只供一般参考之用。我们建议读者就有关资料作出行动前咨询税务顾问的专业意见。
   来源于：德勤中国