本期看点：营改增后，房地产企业自行开发房地产项目，从拿地、施工到销售各环节都需要交什么税？

　　一、取得土地环节

　　开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

　　1、契税

　　应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%

　　2、印花税

　　应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

　　印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%

　　▶依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例

　　二、建设开发环节

　　取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

　　1、土地使用税

　　应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

　　▶注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定

　　2、印花税

　　常见的合同如下：

　　印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%＋建筑安装工程承包合同金额×0.3%＋借款合同金额×0.05%

　　三、销售环节

　　取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

　　1、增值税

　　增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

　　▶注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

　　2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

　　预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

　　3、土地增值税（预缴）

　　预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率

　　预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

　　4、印花税

　　印花税税额=商品房销售合同金额×5%

　　5、企业所得税

　　销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

　　▶依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号

　　四、房产税“何时”缴纳？

　　房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在纳税人自愿的原则下，经申请，纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。

　　关键词五

　　土地增值税清算环节

　　项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。

　　应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额

　　增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）

　　增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）

　　增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加

　　▶备注：

　　①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。

　　②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。