破产清算期间是否免征房、土两税

企业宣告破产之后，土地使用税和房产税纳税义务终止时间为土地、房产实际交付之月，从实际交付之次月，破产企业终止土地使用税和房产税的纳税义务。理由如下：

一是土地使用税以实际占用期间为征税期间，不再实际占用，纳税义务终止。根据《城镇土地使用税暂行条例》第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。据此可知，纳税人缴纳土地使用税的计税依据是其实际占用的土地面积，也即纳税义务人不再占用土地时，该土地相应的纳税义务终止，不再缴纳土地使用税。一般的，土地使用税中“使用”是对“权利的使用”，土地使用税的纳税人实际占用土地面积中的“实际占用”应指土地使用权的占用。而土地使用权登记仅代表权利的拥有状态，并不代表土地实际占用的状态。因此，管理人将土地及房产向购买方实际交付的当月即土地、房产由购买方实际占用，由此产生的纳税义务应当由土地、房产购买方承担，破产企业纳税义务终止。

二是税款计算应计算至实物或权利状态发生变化之当月末。根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税【2008】152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地实物或权利状态发生变化的当月末。根据该规定，房产、土地的实物或权利状态发生变化依法终止纳税义务的，税款应当计算至房产、土地实物或权利状态发生变化的当月末。但是，土地使用税和房产税不以房产、土地的实际交付而自动终止。管理人应当持有与财产购买方进行的财产移交材料或者财产移交清单等向税务机关进行报告，并在电子税务局中进行税源信息报告，将土地及房产的移交情况进行报告，终止税源信息。做完税源信息报备并经税务局确认后，破产企业土地使用税和房产税纳税义务终止。

目前，国家税务总局层面并没有出台专门针对破产企业减免房产税和土地使用税的规定。但根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条规定：纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。以及《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第七条规定：纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由县以上地方税务机关批准。破产企业是否属于纳税确有困难未有明确规定，国家层面并没有对“确有困难”的概念和范围做出全面界定。但在实践中，已有部分法院与税务机关联合出台相关意见落实上述税收优惠政策，如：

江苏省高级人民法院、国家税务总局江苏省税务局《关于做好企业破产处置涉税事项办理优化营商环境的实施意见》(苏高法〔2020〕224号)规定：依法进入破产程序的企业资产不足清偿全部或者到期债务，其房产土地闲置不用的，可以在人民法院裁定受理破产申请后，按现行规定向主管税务机关提交房产税和城镇土地使用税困难减免申请。

辽宁省大连市中级人民法院、国家税务总局大连市税务局《关于优化企业破产处置过程中涉税事项办理的意见》(大中法发〔2020〕7号)规定，根据《国家税务总局大连市税务局关于房产税和城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》(国家税务总局大连市税务局公告2018年第16号)规定精神，管理人可以依法向主管税务机关申请自人民法院裁定受理破产申请至破产终结期间纳税人应缴房产税、城镇土地使用税困难减免。

安徽省宣城市中级人民法院、国家税务总局宣城市税务局《关于优化企业破产程序中涉税事项办理的实施意见》宣中法〔2020〕77号规定，依法进入破产程序的企业资产不足清偿全部或者到期债务，其房产土地闲置不用的，管理人可以在人民法院裁定受理破产申请后，向主管税务机关申请房产税和城镇土地使用税困难减免，税务机关按现行规定予以办理。国家另有规定的，按规定办理。

国家税务总局浙江省税务局《关于支持破产便利化行动有关措施的通知》(浙税发〔2019〕87号)规定，依法进入破产程序的纳税人纳税确有困难的，税务机关可以应管理人的申请，按照《房产税暂行条例》第6条和《城镇土地使用税暂行条例》第7条的规定，酌情减免其房产税和城镇土地使用税。对于从事国家限制或不鼓励发展的产业的纳税人，不予办理房产税和城镇土地使用税的困难减免。

东营市东营区人民法院、国家税务总局东营市东营区税务局《关于企业破产处置涉税事项办理的实施意见》(东区法会发〔2021〕29号)规定，破产受理后的破产企业应当缴纳的房产税、城镇土地使用税，管理人应当进行申报。管理人可依据现行规定向区税务局申请减免。管理人提交资料齐全的，区税务局应当于10个工作日内依法进行核准。

故无论从法律法规，还是税收政策，破产受理后的破产企业应当缴纳的房产税、城镇土地使用税，管理人可向税务机关申请减免，以更大限度实现普通债权人利益。目前对于“确有困难”没有具体释义，各省市根据自身情况分别出台当地意见，建议管理人详询所属税务局并做好沟通、协调和解释工作。

来源：中汇武汉税务师事务所十堰所   作者：赵辉

2013年10月的解答——

破产清算期间土地使用税是否需要缴纳？

问：破产清算期间企业的土地使用税是否需要缴纳？

答：根据《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行法规〉的通知》（国税地[1988]15号）第四条的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。　

另据《江苏省地方税务局关于城镇土地使用税困难性减免税有关事项的公告》（苏地税规[2010]8号）第一条第（一）款的规定，对符合以下情形之一的，可酌情减免税城镇土地使用税：纳税人因全面停产（不包括季节性停产）、停业半年以上，造成纳税确有困难的。　　

因此，您单位作为土地使用权的拥有者，应由您单位缴纳土地使用税。同时您单位全面停产的情况下，可以申请土地使用税的减免。

来源：江苏地税