以公允价值计量的投资性房地产，能否计算折旧税前扣除

　　在会计处理上，为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产：可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回;选用公允价值时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益，不再计提折旧或进行摊销。

　　在企业所得税上，根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十一条规定，“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”另据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第八条规定，“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”因此，以公允价值模式计量的投资性房地产不得计算折旧或摊销从税前扣除。

　　但在实务中，也有持不同观点，认为只有对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，在不超过税务法规规定的扣除标准和范围的，才可以按会计处理确认的支出扣除，而以公允价值计量的投资性房地产并未确认支出。投资性房地产是资产的范围，《企业所得税法》未对以公允价值模式计量的投资性房地产做特殊规定，并且投资性房地产不属于《企业所得税法》第十一条第二款规定的不得计算折旧扣除的固定资产，其税务处理应按税法对资产的一般性规定进行处理。凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按税法规定计算折旧、摊销，并准予扣除。会计与税法不一致的，应按照税法规定调整。

　　来源：中汇(十堰)税务师事务所
 

　　2020年1月的解答——

以公允价值模式计量的投资性房地产能否计算折旧税前扣除

　　会员：

　　我公司是北京市一家企业，将自用的房屋对外出租，董事会决议作为投资性房地产核算并采用公允价值模式计量，在会计处理中不对投资性房地产计提折旧，以该资产公允价值的变化计入公允价值变动损益，税务处理能否计提折旧在企业所得税前扣除？

　　大成方略：

　　新《企业所得税法》（主席令第二十三号）第二十一条规定，在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。

　　《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定，根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。

　　国家税务总局北京市税务局2019年11月11日发布的《企业所得税实务操作政策指引》附件《企业所得税实务操作政策指引（第一期）》对于问题“以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计处理中不对房屋或土地使用权计算折旧或摊销，是以该资产公允价值的变化计入公允价值变动损益。在税务处理时能否允许计算折旧或摊销从税前扣除？”的答复如下，考虑到以公允价值模式计量的投资性房地产是企业的投资资产，不属于消耗性资产，不需要通过折旧或摊销的方式予以补偿，因此会计核算不计算折旧或摊销。在税务处理时遵从会计处理方式，按照15号公告第八条的规定，以公允价值模式计量的投资性房地产不得计算折旧或摊销从税前扣除。

　　综上，你公司以公允价值模式计量的投资性房地产，会计处理中不计提折旧，在计算企业所得税时也不允许计算折旧税前扣除。

　　来源：大成方略