1. 凭证或资料不符合清算要求，能否核定土地增值税？

您好，我是一家房地产企业，现在遇到两个疑惑，烦请解答：

一是国税发[2006]187号第四条第（二）款，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。豫地税函【2007】16号第二条第二款，房地产开发企业办理土地增值税清算时所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由主管税务机关按照核定征收方式征收土地增值税。该条款现已被国家税务总局河南省税务局公告2019年第3号文件废止，请问2020年的清算中对凭证或资料不符合清算要求或不实的问题，有没有出台最新规定？我公司现在该按照哪个文件规定执行？

二是国家税务总局【2009】91号文土地增值税清算管理规程发布后，豫地税函〔2009〕188号河南省地方税务局转发国家税务总局印发《土地增值税清算管理规程》的通知，部分条款已经被2019年第3号废止，请问河南省有没有出台关于清算管理规程方面的最新文件？

一、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目……(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

二、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。……第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

三、根据《河南省税务局税收业务规范》规定，1.3.13.4土地增值税清算申报【三、政策依据】……3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）全文；4.《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）全文……1.3.13.2房地产项目尾盘销售土地增值税申报【三、政策依据】……5.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）全文…… 

因此，根据上述文件规定，针对土地增值税清算中对凭证或资料不符合清算要求或不实的问题仍参考国税发〔2006〕187号）第四条规定；豫地税函〔2009〕188号部分条款废止目前仍参考国税发〔2009〕91号规定。目前河南省尚未出台关于清算管理规程方面的最新文件。建议您参考上述规定，具体事宜您可联系主管税务机关确认。

2. 土地增值税清算，车位分摊成本计算问题

在进行土地增值税清算时，若使用建筑面积计算车位应分摊的开发成本，此时会导致车位是亏损销售的。若使用套内面积计算车位应分摊的开发成本，此时车位是盈利的。因此使用建筑面积计算车位应分摊的的开发成本是否不合理？是否应使用套内面积计算车位的开发成本？

根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）的规定，审核扣除项目是否符合下列要求：同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

审核公共配套设施费时应当重点关注：利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

另外，根据上述文件的政策解读，关于人防车位收入、成本、费用处理。针对利用地下人防设施建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确，即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。

不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

因此，您可详细参考上述文件的相关规定。涉及具体征管问题请向主管税务机关进行咨询了解。上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持！

3. 移交政府的公建配套土地增值税清算

一.移交政府公建配套的视同销售收入，一般应按同期同类产品的售价作为视同销售售价，如清算项目移交政府的物业是商铺，清算项目未售出过商铺，清算项目周边无可参考的商铺售价，这种情况下，视同销售单方售价如何确认？

二.移交政府公建配套视同销售处理，但对应的视同销售成本应该怎么确认，是否是以下其中一项，如没有，请说明一下视同销售成本如何确认。1.移交政府的公建配套面积反映到可售产品面积，移交政府后，这部分产品的面积计入到已售产品面积，移交政府物业的单方视同销售成本=总成本/总可售面积；2.移交政府的公建配套面积不反映在可售面积，移交政府物业的单方视同销售成本=总成本/（总可售面积-移交物业面积）；3.移交政府的公建配套移交后，政府是否会开出票据，开出的票据是否能计入到开发成本并加计扣除呢。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业根据政府规划要求，无偿将可售产品（如住宅、商铺等）移交政府抵缴公建设施的，应视同销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。上述回复仅供参考。欢迎再次留言咨询。