房产税列入立法计划，离最终制定并颁布有关税法，又近了一步。当然，列入立法计划，并不意味着会按期颁布，许多法律一再被列入计划，从最初列入计划，到最终颁布，往往要经过很长时间，目前还在改革的增值税，也曾被列入立法计划。房产税因列入人大立法计划，社会关注度进一步提高，有人担心成本增加，有人盼着房价下跌。本文试图简要分析一下，开征房产税的理论基础、现实条件和潜在影响。

一、开征房产税的理论基础

有人认为土地所有权属于国家，土地使用权最长70年，开征房产税似乎缺乏理论依据。房产税以财产为征收对象，属于财产税。开征房产税的理论依据，可以从以下几个角度分析：

（一）从征税和缴税的原因分析

之所以出现税收，是因为出现了公共权力，公共权力是维持一个社会发展必须的，每个社会成员让出包括经济利益在内的部分私权，形成公共权力，公共权力为全体社会成员提供公共服务。

政府征税是为了维持公共权力的运转，公民纳税实际是购买公共服务。纳税多少与享受的公共服务有一定联系。公共服务的内容之一是提供安全保障，仅从享受安全保障服务而言，财产价值大的，自公共服务中获益更多，缴纳更多的税收，理论上是讲得通的。

（二）从税制设计的原理分析

征税是政府参与收入分配的一种手段，是政府收入的主要来源。经济是基础，税收来自社会成员各类经济活动创造的收入。与收入有关的过程，可以分为收入创造、收入分配、收入保有，每个阶段，政府都可以参与分配。在收入的创造阶段，不管是否有利润，征收流转税，如增值税、营业税等。在收入的分配阶段，如果有利润，税法称为所得，征收所得税。在收入的保有阶段，形成了各类财产，征收财产税。

（三）从征收的可行性分析

对多数纳税人而言，价值最大的财产是房子，最容易被税局掌握的，也是房子。尽管房子价值不断变化，如何确定房产税的计税依据，有一定难度，但这并不是不可克服的障碍，有公开市场价格的，按照公开市场价格，没有公开市场价格的，可以评估确定，开征房产税，在技术上是可行的的。

 二、开征房产税的现实条件

房产税并不是一个新的税种，早在上世纪50年代，就有房产税的法规，目前对企业也在征收房产税，但是对个人非营业用房暂时免征房产税。

房产税属于财产税，但是很长一段时期，城市居民的房子，都不是个人财产，都是单位分配的，产权属于单位。因此，不具备对个人征收房产税的条件。随着住房制度改革的不断推进，住房基本实现商品化，房屋的产权，逐渐转到个人手中，这为开征财产税性质的房产税，提供了必要的前提条件。

三、开征房产税的影响

因为利益攸关，许多人关注房产税。有的人，是担心开征房产税增加自己的负担，有的人，是盼着房价下跌，希望开征房产税，能迫使持有房产的人出售房产，进而能压低房价。不过，开征房产税的影响，可能没有想象的那样大。

（一）房产税对持有房屋的影响

如果开征房产税，对房屋拥有者，难免增加一部分负担。但如果对自住的住房，免征房产税，仅对用于出租的住房征收房产税，增加的成本，有望通过提高房租的方式转嫁一部分。

（二）房产税对房价的影响

开征房产税对房价，尤其是二手房价格的影响，在于是否会迫使房屋持有者出售住房，导致房价下跌。这种可能性不大，原因有以下三个：

一是价格主要取决于供求状况。中国的城镇化进程远没有结束，城市的住房需求，远远没有到饱和的程度，尽管在部分城市出现供过于求的状况，但是整体来看，长期来看，供不应求，可能是一个长期的状况，尤其是北上广等一线城市。即使部分人可能因房产税出售住房，但因此而增加的供给，到底能否成为促使房价下跌的原因，也值得怀疑。基于对整体供求状况的判断，因征收房产税导致房价下跌的可能性不大。

二是从税收的价格影响来看。征税不是减少收入，就是增加成本。开征房产税，对住房拥有者而言，如果对租金征收，减少收入，如果对房产原值征收，增加持有成本。无论是收入的减少，还是成本的增加，都可能导致租金的上涨或房价的上涨。通过征税降价，有点抱薪救火。

三是从征收房产税的目的看，开征房产税首先不是调控房价的一个措施，而是保证财政收入的一个措施。随着土地的减少，土地财政难以长期为继，而随着居民房产的普及，开征房产税将成为财政收入的一个稳定来源。

当然，价格变动的原因非常复杂，就像股价，既有看多，也有看空，至于开征房产税，对房价的影响到底是上涨还是下跌，不好判断，但是可以判定的是，影响不会太大，尤其是很难下跌。