房地产企业资金使用量大，涉及的税种多，因此税收成本占总成本的比重较大。所以，合适的税收筹划能够帮助房地产企业减少税收支出，实现效益的增加。房地产领域一直是税收筹划的热点，准确分析房地产企业涉税问题，合理进行相关的税收筹划，我们可以从税种和房地产企业的运营阶段的角度进行分析，以充分实现税收筹划在房地产领域的效益。下面我们从房地产企业运营涉及的税种和不同运营阶段的具体涉税问题两个角度简要介绍房地产领域的税收筹划。
        
        

一、房地产企业运营业务涉及的税种

        我们要正确认识房地产企业的税收筹划，首先需要认识的是这一领域的业务链条中主要涉及哪些税种。在我们国家，现行有效的税种有18个，而房地产企业的业务运营过程中，主要涉及的税种就高达13个。所以说，房地产领域的涉税问题最为纷繁复杂的，这也决定了我们在房地产领域进行税收筹划，既有一定的空间，也有不少的难度。接下来，我们先给房地产开发企业所需要交纳的税费做一个简要概括。
        
        房地产企业运营业务所涉及的13个税种中，影响最大的是3个税种，分别为增值税、企业所得税、土地增值税，我们称之为房地产领域的“三大税”。从税收比例的角度看，这三大税占据了房地产开发企业整个税收总额的90%，甚至更多。这就是为什么我们日常所看到的房地产领域的主流税收筹划，基本上都是针对这三大税种。所以说这三大税种在房地产企业税收筹划中的意义是非常重要的，地位是非常高的。我们做好这三大税种的规划和管理，房地产企业的税收管理可以说基本到位了。
        
        除了上述三大税种外，房地产企业涉及的其余10个税种也非常重要。这10个税种分别是：个人所得税，城镇土地使用税、房产税、城建税、教育费附加、契税、印花税、耕地占用税、车船税、车辆购置税。在这10个税种中，相对而言，房地产税、城建税、契税和印花税也有着非常重要的地位。其中城建税和契税在今年已经完成了立法，两个税种的法律效力等级已经从国务院制定的条例上升为全国人大制定的法律层级。另外，虽然个人所得税是我国制定的第一部税种实体法，早在1980年就已经制定和通过，但国家在2018年对个人所得税法做出了历史性的重大修订，从此在个人所得税领域也出现了“汇算清缴”制度。
        
        当前已进入了2020年的尾声，今年是个人所得税的第一个汇算清缴年，2019年度的个人所得税汇算清缴工作在今年刚刚完成。总体而言，在一定意义上，前文提到的13个税种对房地产企业的影响都非常大，我们做好房地产企业的税收筹划实际上就是要做好这13个税种的规划。
        
        房地产领域涉及的税种非常广泛，这就决定了这一领域所涉及到的法律也必然非常广泛。换句话讲说，房地产企业的财税工作和法律工作在实践中可以说是最复杂的，它涉及到的合同内容比较多，涉及到的法律法规比较多，涉及到的税收政策比较多，涉及到的财务核算比较复杂。如果我们能把房地产企业的整个税收筹划工作做好，那做好别的行业的税收筹划相对而言就变成了相对简单了。
        
        

二、房地产企业各个运营阶段的涉税情况

        由于房地产企业的特殊性，房地产企业所开发的产品一般周期都比较长，而且产品的耗资也比较大，同时由于存在很多的不确定性的因素，导致企业资金的回收较慢，严重影响了房地产企业的经营发展。所以税收筹划在房地产企业的重要性不言而喻。
        房地产企业具有一个很重要的特点，就是它整体运营管理具有明显的规律性，企业从获取地块到房产销售等整个流程非常清晰。一般地，我们可以把房地产运营链条分为五个阶段：获取土地阶段→建设施工阶段→预售/销售阶段→项目清算阶段→自持物业运营阶段。下面，我们以五个阶段为基点对房地产企业的涉税情况作一个简要分析。
        
        第一个阶段是获取土地阶段，这一阶段有着非常多的涉税问题。房地产企业获取土地的方式有很多，取得地块的方式不一样，最终会导致财务和税务的处理方式和结果有着很大差别。这个阶段的土地取得方式在社会上流传着说有十多种拿地模式，这主要是按照各种各样交易方式作为划分标准。比如以企业的债权去换取某一地块，或者以企业重组的方式获取某一地块，或者直接以资产转让的方式获取等，取得方式不一样，税务处理所适用的法律规定也很可能不一样，我们在具体工作操作中需要细化分析。
        
        第二个阶段是建设施工阶段，这也涉及到大量的涉税问题。建筑施工过程主要是甲方和乙方之间订立总承包合同，同时进行房产建造的整个过程。在这个过程中，由于我们整个的工程项目非常复杂，材料、施工等业态也非常复杂、非常多样，所以在建设施工过程中会出现大量的各种各样的协调甲方乙方之间的税收关系，包括中间的一些法律关系。所以在建设施工阶段，看似一个很简单的环节，现实中会引发大量的涉税问题。
        
        第三个阶段是房产预售或销售阶段。从房地产管理的角度来看，这个阶段已经形成了上述三大税种：增值税、土地增值税和企业所得税。所以，税收管理在房产预售或销售阶段就显得非常重要，因为房地产企业这一阶段的税收管理基本上是建立在税收预征的基础上，也就是税收征管中的预缴税模式。房地产企业的项目并不是要等到项目开发完、销售完之后再进行交税，而是从预售阶段销售阶段就开始交税，这就是我们常说的税金预缴。
        
        第四个阶段是项目清算阶段。这个阶段实际上就是房地产项目的最后收官阶段，这个阶段收官工作做得如何，将决定这个项目的效益大小。某个房地产项目即使前面做的再好，项目质量再好，如果最终房地产企业没有赚取到必要的利润，那这个项目实际上只能说成功了一半。所以，项目清算阶段作为这个整个项目的收官之作是非常重要的。
        
        第五个阶段是自持物业经营阶段。这个阶段是一个比较特殊的运营阶段，在房地产企业的整体运营中同样很重要。特别是在今年全球爆发“新冠”疫情的大背景下，房地产市场出现了一定程度的低迷，很多城市的房地产的价格都出现不同程度下降。另一方面，网络经济、数字经济的发展也使得很多实体经济走向了网络经济、数字经济，一些经济业态发生了转型，这也使得一些办公楼和一些商业地产出现较为明显的空置现象。这些经济新常态对房地产企业的未来发展可能会出现一些新的要求，或者说新的发展趋势，比如房产企业所开发的非住宅类项目，可能会越来越多以自持物业的方式进行运营。所以我们认为未来的自持物业经营，可能也会有越来越多市场。
        
         在前文中，我们对房地产企业各个运营阶段所涉及的税种做了一个简单的介绍。从税种的角度和房地产业务链条的角度观察房地产领域的涉税情况，我们可以看到：1、获取土地阶段主要涉及到契税、耕地占用税、印花税。2、建设施工阶段主要是涉及到印花税，还有增值税，特别是发票的取得及进项税额抵扣。3、房产的预售销售阶段，主要涉及到税金的预征，比如增值税在销售不动产的环节，土地增值税预征、企业所得税预征，还有商品房销售合同的印花税等。4、项目清算阶段主要涉及到土地增值税清算和企业所得税的汇算清缴。这是一个重要环节，一些重要税种都会在这个阶段作项目总结算。5、自持物业经营阶段也会涉及到大量的税收问题，比如说房产税、城镇土地使用税，还涉及到增值税以及企业所得税等。
        
        前文我们从五个阶段分解房地产企业的业务流程，可以看出在房地产开发业务链条中，涉税问题无处不在，法律问题无处不在，所以在房地产开发过程中我们应该把法律和税收紧密的结合起来。
        
        虽然房地产领域涉及的税种很多，但是对于税收筹划而言，最重要的税种还是集中在三大税种。我们充分理解和做好三大税种在各个具体阶段的税务处理和合理筹划，是做好房地产领域税收筹划的关键。后续，我们也将分章介绍这三大税种在房地产企业进行税收筹划的方法论。

来源于： 杨发勇 ( 深耕税法 )