前面我们介绍了房地产企业三大税种中的增值税和土地增值税，下面我们介绍第三个税种企业所得税。
        
        首先我们介绍一下企业所得税的税负决定因素，从方法论角度简要分析如何控制企业所得税的税负。我们先看下企业所得税的计算公式：应纳税所得额=收入-成本-费用-税金及附加-损失，企业所得税的应纳税额=应纳税所得额×税率。这里我们需要注意两个基本观点。第一个观点是会计利润是形成所得税纳税义务的基础和依据，换句话说，企业的会计利润的高低，会影响到企业需要缴纳的税款，简单说就是：会计是纳税的基础。第二个观点是会计和税法有差异。对于税会的差异性，我们需要关注永久性差异和暂时性差异，因为永久性差异和暂时性差异会产生会计和税法的差异，从而造成我们交税的税基和会计利润存在差异。这是从所得税的决定因素来分析。另外，通过会计利润加减调整项目，可以得到纳税人的应纳税所得额，也就是说企业的会计利润经过加减调整项目，最终完成企业所得税的计算。
        
        然后，我们简要介绍一下企业所得税筹划的几种具体方法。
        
        第一个方法是控制企业会计总收入。企业把收入控制住了，在成本费用一定的情况下，应纳税所得额就降低了，那么企业的税负降低了。当然，企业一般不愿意降低收入，相反，企业只会想尽办法增加收入。所以，控制会计总收入我们需要从辩证的观点来看待。如果在某种情况下，企业控制收入了，那企业应当能从别的方面获得好处，而且企业减少的收入小于获得的别方面好处，在这种情况下企业控制收入是完全可以的。所以从这个意义上讲，我们控制收入并不是说无谓的控制收入，我们还是要获取相关的一些其他利益，那这种情况下呢，我们还是可以通过控制收入来控制企业所得税。
        
        第二个方法是开发成本、期间费用在税前的列支。开发成本和期间费用的正常列支方面，对于这个一个企业来讲，一定要掌握开发成本、期间费用列支的一些基本条件，明确要符合什么条件，要拿到什么样的发票，我们才能进行税前扣除，这一点也非常重要。
        
        第三个方法是税金及附加扣除问题。我们涉及到城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税等，都可以作为税金及附加进行税前扣除。从这个意义上讲，企业所得税在进行核算的时候，可以把土地增值税等作为扣除项目。简而言之，土地增税在缴纳之后，我们在计算企业所得税的时候是可以扣除的。
        
        第四个方法是这个确定成本核算对象。成本核算对象不同，我们在成本分摊的时候会造成成本方面的差异。如果我们这个项目是分期进行开发，分开进行核算和清算纳税的，在这个情况下，成本对象不同，那么最终税收差异就会比较大。所以确定成本核算对象也是一个重要的企业所得税筹划方法。
        
        第五个方法是利润分割。房地产企业可以增设一系列相关的外围公司，进行利润分割。现在很多大的方向公司实际上都会这样做啊，像万科、碧桂园、恒大啊都有不少的外围公司来分割利润。比如说他拆出很多公司，比如园林绿化公司、销售代理公司、劳务公司、商贸公司。在分拆之后，把房地产公司形成的利润就从房产公司慢慢的切割出去，也就是在流入房地产公司之前就切割出去。这样一来的话，最起码被切割出去的利润就不作为房地产公司的利润了，不作为房地产公司这一纳税主体的税基了，最起码可以起到控制土地增值税的目的。因为我们这个园林绿化公司、销售代理公司、劳务公司等是不需要交纳土地增值税的，因为他没有房产土地的产权转移，所以这个利润分割最起码可以降土地增值税。当然，除了土地增值税，利润分割也可以在所得税方面产生降低税负的效果。比如说现在我们有很多小型微利企业有不少优惠政策，小微企业、小规模纳税人，不管是增值税方面，还是企业所得税方面，那果将切割出来利润都放在这些小的公司里面去，那企业的税负整体就下降了。这样在一定程度上可以通过分散利润的实现来降低整体的税负。
        
        第六个方法是这个协调拆迁成本支出。房地产企业可以把拆迁成本支出做一个合理的转化。凡是涉及到的拆迁成本支出，只要是合理的、正常的部分，根据税收政策是不需要拿发票作为扣除凭证的。比如说房地产企业支付的一些拆迁补偿，支出的一些费用，只要有相关的收付款凭据，甚至只要有相关合同等法律文件，就是允许税前列支的。
        
        第七个方法是利用税收洼地来进行大包、分包工程项目。房地产企业可以在税收优惠地区或者税收洼地成立并运营一家建筑施工企业，采取工程总承包的模式来降低税负，这种运营模式也可以很好地控制税负。
        
        第八种方法是分体工程项目的分拆技术。房地产建设工程项目的建设过程中，凡是按固定的独立的概预算，那是可以进行分拆的，分拆出分体的工程量，还可以单独地招投标。这样一来的话，通过单独工程施工、单独招投标，企业可以把这个成本切出来。甚至我们还可以将装修这一块单独切出来，因为内部外部的装修的不同，对整个的开发成本还是有区别的。所以主体工程，包括其他的工程配套还是有区别的。所以这个装修成本可以单独来拆出来。拆出来之后我们可以单独签合同，那么通过这种方式也可以控制成本，从而影响到企业所得税的税负。
        
        第九个方法是资产重组的方式。企业进行房产、土地或其他不动产类资产的合法转移，在转移的时候，如果转移的方法用的恰如其分，可能会产生比较好的降低税负效果。比如说有的企业想把旗下的房产转移给另外一个的企业。那么这个企业把房产转移的话，如果正常销售肯定要交税，而且税还很高。那有没什么办法可以降低转移时的税负呢？这时候我们可以不采取直接转移不动产的方式，而是采取另外的方式，比如说采取企业分立，把原企业一分为二，拆成两个企业，拆成两个企业的分立叫做存续分立。这时是存续一家公司，又分出一家新的公司。分立的过程中，我们可以把这个准备转移的资产放到新分立的公司，也可以放到存续的这家公司。那这时应怎么安排呢？如果把它放到我要存续的这家公司，那实际上就相当于新分立公司里面不涉及到房产土地，只涉及到其他资产，我把不想卖的放到新分立的公司，我想卖的房地产土地仍然是放到存续公司。那这种情况下，实际上我们就可以不涉及到房产或土地在分立过程中的涉税问题。如果别人来买企业的房产土地，那企业就可以把那家存续公司卖掉就可以了。这种情况我们叫做反向的分立技术，也就是实际上你把想卖的不是分立的新公司，而是存续的这家公司。在这样的资产重组过程，也可以什么起到一个合理的筹划效果，实现合理的控制税收负担的作用。
        
        第十个方法是不同盈利状况的开发项目的合理搭配。大家知道盈利状况不同，那么通过合理搭配，就可以把所得税的税负整体地进行了一个规划。有些企业有很多项目，有盈利状况高的、盈利好的，也有盈利差的、亏损的。比如说，企业的新一轮开发是为了大健康项目，这个大健康项目、有些政府给的项目，一般而言肯定亏钱的，但是企业还有盈利的其他项目，我们把这些项目放到一块开发，这样的话盈亏可以互抵，那么企业税负也可以在一定程度上控制。
        
        第十一种方法是投资损失的认定。如果涉及到投资损失，企业如果合规地进行认定和处理，那么也可以起到控制税负的作用。当然这种方法一定要使用得恰如其分，包括法律上、包括企业的业务经营、投资过程，一定要是真实业务。如果有这样的投资损失，根据税收规定也是允许企业税前列支的。
        
        第十二种方法是成本分摊方法的选择。房地产企业开发项目的成本分摊方法有很多，比如占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。不同成本项目的分摊方法也有很多，我们需要通过测算和根据税法规定选择最有利于企业效益的方法进行分摊，实现企业税负的降低。
        

来源于： 杨发勇 ( 深耕税法 )