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本文为作者韩慧玲《房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作》系列文章之一
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        2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，我们将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
        
        本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。
        
        预提费用的处理 
        
        企业所得税法规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
        
        国税发【2009】31号文同时规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
        
        即在企业所得税前扣除的支出必须是企业实际发生并且取得合法凭据的，但考虑到房地产开发企业开发周期长、成本决算滞后、税收收入确认提前等特点，国税发【2009】31号文规定对以下几项费用可以预提：
        
        1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
        
        2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
        
        3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
        
        除以上规定的三种预提费用外，企业发生的其他预提费用，按照国家税务总局公告2011年第34号第六条规定执行，即企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
        
        
        

对于企业所得税前可以扣除的预提费用，在实际操作中需要把握以下几点：

        1.仅对上述规定的3项预提费用可以税前扣除，除此之外的预提费用不能在税前扣除。比如预提的土地出让金、预提的咨询费用等。
        
        2.“证明资料充分”，最基本的资料是需要有双方正式签订的出包合同。
        
        3.对于出包工程，其发票不足金额可以预提，预提金额最高不得超过合同总额的10%，这一规定与是否实际支付工程款无关。
        
        4.当企业全部取得发票或者出包工程总额与取得发票金额之间的差额小于10%时，需要注意将以前按10%计提的部分冲回或者部分冲减。
        
        5.企业需要建立完善的成本合同台账，详细记录合同签订、变更、结算、发票开具、付款等情况，并做到及时更新。
        
        
        

以下是各地对于房地产开发企业预提费用在企业所得税前扣除的规定：

        1.《 大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函(2009)77号）第五条规定：企业应根据国家法律法规及市政府文件规定上交报批报建费用。按《 国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定预提的报批报建费用、物业完善费用，应在开发项目完工后的2个纳税年度的12月31日前支付。对逾期仍未支付的报批报建费用、物业完善费用，应在当年的汇算清缴期内并入当期应纳税所得额。
        
        2.内蒙古自治区地方税务局转发《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（ 内地税字[2009]306号）第二条规定：
        
        在《 办法》 第三十二条中，对出包工程以取得全额发票的时间为期限，每年按发票不足金额部分的10%进行预提；对公共配套设施，在未建造或尚未完工前，每年按预算造价的一定比例预提建造费用，预提比例=当年已实现销售的可售面积÷总可售面积。
        
        3.转发《 国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发[2009]79号）第四条规定：关于预提（应付）费用
        
        （一）房地产开发企业根据《 通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
        
        房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。（江苏省国家税务局公告2014年第7号此部分内容已废止）
        
        （二）房地产开发企业根据《 通知》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。
        
        （三）房地产开发企业根据《 通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。
        
        除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。（江苏省国家税务局公告2014年第7号此部分内容已废止）
        
        （四）房地产开发企业当年度按《 通知》第三十二条规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报《房地产开发企业预提费用明细表》（江苏省国家税务局公告2014年第3号本条已废止）
        

        【系列文章】 
        
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇一） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇一）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇三）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇四） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇五）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇六）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇七）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇八）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇九） 
          房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十）  
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十一）  
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（申报篇一）

来源于： 天职国际会计师事务所