编辑提示：本文为作者韩慧玲【房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作】系列文章之一，更多相关内容请见文末目录 
        
        2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，我们将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
        
        本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。
        
        
        

非货币性交易（投资）的处理

        企业将其持有的土地使用权对外投资，根据投资目的不同，税法上对投资方和被投资方分别作了规定：
        
        

业务案例

        2014年甲企业采用招拍挂的方式取得一宗土地，土地价款为7000万元，2015年甲企业将该土地作价投资入股到乙房地产开发企业，用于开发阳光世纪项目，评估价格为10000万元。协议约定，项目竣工验收后，开发的A座商业楼归甲公司所有，开发的B座商业楼归乙公司所有。项目于2017年竣工交付，并将A座楼办理到甲公司名下，当时A座商业楼的公允价值为15000万元。
        甲、乙公司分别如何进行税务处理（确认收入和成本时，增值税暂略）？
        
        甲公司的税务处理： 
        
        2015年甲公司将土地作价投资时，企业所得税上不进行税务处理；
        
        2017年分得A座商业楼时，需要分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，即
        
        转让土地使用权，确认转让收15000万元 ，土地成本7000万元，差额计入当年应纳税所得额。
        
        购进A座商业楼，购进成本15000万元，未来通过折旧的形式在企业所得税前扣除。
        对于甲公司的企业所得税处理，还有另一种观点。该观点认为，甲公司将土地使用权投资入股到乙房地产开发企业时，按视同销售处理，在2015年需要将10000万元与7000万元的差额计入当年的应纳税所得额，2017年分得A座商业楼时，作为被投资企业分配的股息红利来处理，同时符合条件的，可以享受居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税优惠。
        
        对于这种观点，笔者持保留意见，因为 国税发【2009】31号文第37条规定的很清楚：
        
        企业以换取开发产品为目的（投资协议明确A座商业楼归甲公司所有），将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时（明确收入确认的时点是首次取得开发产品，而非投资时），将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理（明确了两项经济业务），并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失（明确了价格是首次取得开发产品的公允价和预计未来取得的公允价）。
        
        不过该观点也提供了另一种思考，即在投资协议中不约定分配开发产品，仅按照非货币性资产对外投资处理，待被投资企业实际分配开发产品时，再按股息红利进行处理。
        
        乙公司的税务处理： 
        
        2015年接受甲公司将土地作价投资时，企业所得税上不进行税务处理；
        
        2017年将A座商业楼分配给甲公司时，需要分解为购进土地使用权和转让开发产品两项经济业务进行所得税处理，即
        
        乙公司确认土地成本15000万元，并按规定计入开发产品，进行所得税前扣除；
        
        同时将A座商业楼按视同销售处理，确认销售收入15000万元。
        

        【系列文章】 
        
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇一） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇一）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇三）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇四） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇五）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇六）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇七）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇八）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇九） 
          房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十）  
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十一）  
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（申报篇一）

来源于： 天职国际会计师事务所