编辑提示：本文为作者韩慧玲【房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作】系列文章之一，更多相关内容请见文末目录
        
        2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，我们将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
        
        本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。
        
        
        

关于房地产企业成本对象的划分原则

        成本对象的划分原则 
        
        成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
        
        除非房地产开发企业只开发单一项目，如写字楼、商业，可以将写字楼或者商业看作一个成本核算对象外，一般房地产开发企业开发一个项目，通常产品业态类型较多，如包含住宅（其中又有普遍住宅、高档住宅、别墅）、写字楼、商业、会所、幼儿园、车位（车库），如果统一作为一个成本核算对象，势必造成成本核算不准确，如果分得过细，如具体到每栋楼甚至每套房，即不现实也无必要。那么，如何科学合理地将计税开发成本核算至各个成本对象，成本对象的划分原则就显得至关重要。
        
        下图为会计及税法对成本核算对象的不同规定：
        
        

        根据税法规定，计税成本对象的确定原则如下：
        
        (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
        
        举例说明：甲房地产开发企业开发的“碧海蓝天”项目，其中住宅可以对外出售，幼儿园根据规定需要无偿移交给地方政府。根据是否可售原则，需要将住宅作为独立的计税成本对象进行成本核算，将幼儿园作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入到住宅项目。
        
        (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
        
        举例说明：甲房地产开发企业开发的“碧海蓝天”项目，其中开发的住宅分为东区和西区，东区8万平方米于2015年3月开始施工建造，于2017年6月份完工；西区12万平方米于2015年8月份开始施工建造，于2018年2月份完工。根据分类归集原则，需要将东区和西区作为不同的成本对象进行核算。
        
        (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
        
        举例说明：甲房地产开发企业开发的“碧海蓝天”项目，在东区住宅沿街一侧还开发了两栋商业楼，根据功能区分原则，需要将两栋商业楼作为独立的成本对象进行核算。
        
        (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
        
        举例说明：甲房地产开发企业开发的“碧海蓝天”项目，在东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，规定了政府指导价为12000元/平方米，其他是普通住宅，单位平均售价为40000元/平方米，根据定价差异原则，需要将回迁安置房、普通住宅分别作为成本对象进行核算。
        
        (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
        
        举例说明：甲房地产开发企业开发的“碧海蓝天”项目，在东区住宅中，一栋住宅是回迁安置房，规定了政府指导价为12000元/平方米，五栋是普通住宅，单位平均售价为40000元/平方米，另有三栋是精装修高档商品房，单位平均售价为80000元/平方米。根据成本差异原则，需要将精装修商品房分别作为成本对象进行核算。（也适用定价差异原则）
        
        (六)权益分区原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
        
        权益指权利和利益。根据开发产品的权利人和受益人的不同，对成本对象进行划分。
        
        举例说明：甲房地产开发企业开发 “碧海蓝天”项目，在项目以外，需要为地方政府代建一座体育馆，资金由政府按甲企业投入的一定比例进行拨付。根据权益区分原则，需要将代建的体育馆单独作为成本对象进行核算。
        
        
        

特别提醒

        上述成本对象划分原则在实际操作中并非孤立使用，也无固定的顺序，需要根据开发产品的实际业态类型、完工的情况予以划分，可以几种划分原则相结合。
        
        根据 国家税务总局公告2014年第35号规定：房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。
        
        所以在成本对象划分时需要全盘、整体考虑，而不能只着眼于某一部分，某一时点，某一目的，以免造成成本对象划分不合理给企业带来不必要的税收成本。
        
        同时由于企业管理需要以及税法要求的不同，在划分成本对象时，有可能存在划分口径的不一致，在做企业完工年度的所得税汇算清缴时需要分析考虑，可以在管理口径上进行调整。
        

        【系列文章】 
        
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇一） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇一）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇三）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇四） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇五）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇六）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇七）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇八）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇九）
          房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十）  
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十一）

来源于： 韩慧玲 ( 北京天职税务师事务所有限公司 )