编辑提示：本文为作者韩慧玲【房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作】系列文章之一，更多相关内容请见文末目录
        
        2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，我们将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
        
        本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。
        
        
        

视同销售收入的确定

        视同销售是指在会计上不作为销售核算处理，而在税收上作为销售，需要确认收入的行为。
        
        房地产开发企业将开发产品用于以下情形，所得税视同销售的规定
        
        

        对于开发产品视同销售的处理，企业所得税、增值税和土地增值税均有其各自规定，为便于对比，将增值税和土地增值税视同销售的情形也作了整理
        
        

        通过以上对比可以看出，无论是在视同销售情形的表述上，还是对于销售价格的确认上，均有不同。如企业所得税规定所有权或者使用权转移时，需要确认税收收入，土地增值税则规定在发生所有权转移时确定税收收入；在收入金额确认上，企业所得税采用的是市场销售价格（市场公允价值），而增值税和土地增值税则强调“平均”二字。
        
        
        

经典案例

        1.案例： 
        
        甲房地产开发公司2016年取得A地块，宗地面积为20万平方米，建筑面积45万平方米，可售建筑面积38万平米，销售单价为5万/平方米。另有一处幼儿园，建筑面积500平方米，竣工验收后无偿移交给本地政府,所有权属转移手续已办妥。该地区无相同或类似建筑的市场价格,开发产品核定的成本利润率为15%。
        
        对于甲企业将幼儿园无偿移交给本地政府的行为，是否需要按视同销售缴纳企业所得税，同时又需要按照公益性捐赠处理，不超过本年利润总额12%的部分在企业所得税前扣除，超过部分递延三年的规定呢（本系列文章讲的是房地产开发企业所得税汇算清缴，故增值税和土地增值税在本案例中不进行分析）？
        
        解析： 
        
        我们先来看一下企业所得税视同销售政策，除了上述表格中引自 国税发【2009】31号文，对于企业所得税视同销售，还有如下政策规定：
        
        1.《 中华人民共和国企业所得税法实施条例》 第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
        
        2. 《 关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定：企业将资产移送他人的下列情形（用于市场推广或销售、用于交际应酬、用于职工奖励或福利、用于股息分配、用于对外捐赠、其他改变资产所有权属的用途），因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
        
        3.《 中华人民共和国企业所得税法》 第九条规定：企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除；超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。
        
        看到这里，您是否认为无偿移交给地方政府的500平方米幼儿园，应该按视同销售，同时按公益性捐赠支出处理呢？
        
        在实际操作中，不需要按视同销售处理，也不需要按公益性捐赠处理。
        
        开发项目中建造的幼儿园属于公共配套设施，其产权归属于当地政府，在计算可售建筑面积单位计税成本时，幼儿园的建筑面积作为不可售部分，将其所归集的开发成本，通过二次分摊的方式，分摊到可售面积成本中。
        
        根据国税发[2009]31第十七条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
        
        第二十七条规定：开发产品计税成本支出的内容第五款公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
        
        
        即，属于公共配套设施支出，直接构成开发产品的计税成本，而无需按视同销售进行处理。
        

        【系列文章】 
        
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇一） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇一）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇三）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇四） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇五）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇六）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇七）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇八）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇九） 
          房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十）  
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十一）  
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（申报篇一）

来源于： 韩慧玲 ( 北京天职税务师事务所有限公司 )