一、严峻的税务稽查形势

在经济形势持续低迷的背景下，税务机关为保证财政收入的稳定，明显加大了税务稽查工作力度。2009年以来，全国每年税务稽查查补收入保持在1000万元左右，并呈现上升趋势。以2012年为例，全年共直接检查企业19.1万户，入库查补收入达到1213亿元。

在税收专项检查和区域税收专项整治中，全年各地共直接检查纳税人及组织纳税人自查31万户，查补收入646亿元，检查户数和查补收入均创历史最高水平。在国家税务总局组织的13户重点税源企业税收检查工作中，相关地区共查补税款并加收滞纳金20.3亿元。全年各地税务稽查局共立案查处税收违法案件18.9万起，查补收入557亿元。

另一方面，税务机关也极为重视税务稽查的准确性。2012年，税务稽查工作的考核指标包括：全国平均稽查选案准确率达到90%以上，稽查案件结案率达到90%以上，稽查查补收入入库率达到90%以上，总局督办案件协查按期回复率达到100%，协查信息完整率达到95%以上。这意味着，企业一旦被确定为税务稽查对象，几乎难逃被查出存在违法情形，补缴税款、滞纳金，甚至罚款的厄运。

在如此严峻的税务稽查形势下，作为历年税务稽查重点的房地产行业尤其面临巨大的稽查风险。密切关注稽查风险防范对房地产企业大有裨益。

二、税务稽查关注的重点问题举例

从房地产开发、交易再到持有，主要涉及11种不同的税费，分别为：契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税和教育费用附加。鉴于房地产企业涉及税种众多、税务稽查应对工作复杂，下面仅举例说明税务稽查中被税务机关关注的重点问题。

例如，某房地产开发企业开发某项目，取得售房收入2.58亿元。同时代收住房专项维修基金300万元，取暖费260万元。那么，该房地产企业代收的费用应当如何缴纳相关税费以符合税务稽查的要求呢？

根据《营业税暂行条例》第5条及《营业税暂行条例实施细则》第13条的规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；(3)所收款项全额上缴财政。可见，纳税人代为收取的价外费用均应计算缴纳营业税。但是，《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）对住房专项维修基金是否缴纳营业税专门做出了明确，即住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。也就是说，该房地产开发公司代为收取的住房专项维修基金无需计算缴纳营业税，代收的取暖费应当缴纳营业税。

该等代收费用是否应当缴纳企业所得税呢？根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第5条及第16条的规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。可见，房地产开发企业代收费用若不是由房地产开发企业开票收取的，则无需缴纳企业所得税。也就是说，该房地产开发企业代为收取的住房专项维修基金和取暖费均无需计算缴纳企业所得税。

三、对企业的启示

(一)重视前期税务规划
         

税收在企业经营管理成本中占据极大比重，企业的税收负担往往直接影响企业的盈利状况。在利益驱使下，不少企业采用偷逃税款的方式降低税务成本，最终导致企业在税务稽查中不仅要补缴税款，还要负担滞纳金、罚款等经济损失，甚至承担刑事责任。在项目进行前期进行税务规划，提前对土地拆迁、物业用房、房屋销售等业务模式作出符合企业税收利益的安排，不仅能够使企业避免承受不必要的税收负担，更能确保企业税务事项的合法性，避免事后遭受经济损失甚至是相关人员丧失人身自由。因此，在前期进行全面的税务规划是企业避免税务稽查风险的有效方式。

(二)重视日常税务管理

公司账簿、合同和发票等原始凭证是税务机关在税务稽查中确定企业纳税义务的主要依据。但是，由于房地产行业业务复杂，各种建安成本难以取得发票、实际支出难以入账等现象经常发生。房地产企业的税务事项中常常存在巨大的隐患。一旦受到税务稽查，将给企业带来巨大的税收损失。因此，房地产企业在经营活动中要特别重视日常税务管理，规范企业账簿、合同管理，严格凭发票入账，警惕出现稽查风险。

(三)重视与税务机关的沟通

在我国目前较为特殊的税收执法环境下，税务机关在税收执法过程中仍然受官员意识主导，服务意识较差，造成税务机关漠视法律规定，独断专行的情况屡屡发生。并且即便在法律框架下，法律赋予税务机关的自由裁量空间过大，法律规定不完善的情况也时有发生。种种原因导致税务机关在税务稽查中掌握较大的主动权，企业与税务机关的沟通渠道是否顺畅将对稽查结果产生重要影响。因此，企业要高度重视在平时以及稽查过程中与税务机关保持良好的沟通。

来源于： 华税律师事务所