编辑提示：本文为作者韩慧玲【房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作】系列文章之一，更多相关内容请见文末目录
        
        2017年度企业所得税汇算清缴工作正进行的如火如荼，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，我们将以专题系列的形式，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。
        
        本专题内容主要分为三个篇章：一是基础篇，二是实务篇，三是申报篇。其中基础篇主要包括房地产开发企业所得税基本政策及基本概念；实务篇主要包括房地产开发企业不同阶段收入、成本、毛利额的处理以及常见问题；申报篇主要包括房地产开发企业不同阶段申报表的填报实务等。
        
        
        

实务篇一

        关于房地产开发产品面积的确定 
        
        面积是连接开发产品收入和开发成本的纽带。
        
        根据销售单价和已售面积，可以计算出销售收入；根据总的计税成本除以可售建筑面积，计算出单位计税成本；根据单位计税成本和已售面积，可以计算出已售开发产品成本。
        
        公式一：总建筑面积=可售建筑面积+不可售建筑面积
        
        公式二：可售建筑面积=已售建筑面积+未售建筑面积
        
        根据公式一可以得出，当总的计税成本一定时，可售建筑面积越大，单位计税成本越小；
        
        根据公式二可以得出，当单位计税成本一定时，已售建筑面积越大，则结转的主营业务成本就越大。
        
        正确的区分可售建筑面积和不可售建筑面积，是做好完工清算的前提，以避免最终开发产品已全部销售完毕，账面上还存在大量开发成本的情况。
        
        一般来讲，可售建筑面积与不可售建筑面积的划分依据是能否办理产权证，但实际工作中，还需要根据具体情况进行判定。
        
        公式三：可售建筑面积=产证面积-有产证但产权属于全体业主共有的建筑面积-有产证但无偿赠予地方政府、公共事业单位的面积
        
        公式四：不可售建筑面积=总建筑面积-可售建筑面积
        
        对于以上面积的确认，需要根据项目立项资料、土地合同、五证信息、面积实测报告或者预测报告等综合判定。
        
        那么，根据什么资料来确定企业开发产品的面积呢？实际操作中，一般顺序是有实测报告的按实测报告上的面积来确认，没有实测报告的按预测报告上的面积来确认，预测报告也没有的，根据建筑工程规划许可证上的面积来确认。
        
        
        

答疑解惑

        房地产企业：老师，请问，我们在2017年8月11日取得竣工备案表，那我们在4季度纳税申报时是按实际毛利额来申报还是按预计毛利率来申报？
        
        天职国际：企业在4季度进行纳税申报时，应该按照当季的实际毛利额进行纳税申报。
        
        房地产企业：老师，还有一个问题，如果我们在2017年8月11日取得竣工备案表，在做年度企业所得税汇算清缴时，开发成本截止日是什么时候？
        
        天职国际：根据 国税发[2009]31号第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
        
        即企业可以在2018年5月31日前的任何时点，选择确认计税成本核算的终止日。
        
        

【系列文章】 
        
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇一） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（基础篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇一）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇二）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇三）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇四） 
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇五）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇六）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇七）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇八）
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇九） 
          房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十）  
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（实务篇十一）  
        房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作（申报篇一）

来源于： 韩慧玲 ( 北京天职税务师事务所有限公司 )