房地产存货的土地成本除了体现为以货币形式支付的土地出让金、拆迁补偿款、安置及动迁支出外，还可能存在非货币形式的义务，例如土地合同中可能约定该项目需要建设一定比例的回迁房、保障房等建造支出，或是约定在项目完工后需要按指定价格向指定方销售特定数量的限价房等。
        
        在进行会计处理时，不应对此部分特殊房屋计提减值准备，应按销售收入（如与政府签订的回购价格）结转回迁安置房成本，将超出售价的部分分摊至商品房承担、按销售进度进行结转。
        
        1、如果回迁房的经济实质同商品房（常见） 
        
        购买土地价款4亿，10万平米建面的楼面单价4,000元/平米；签署配建20,000平米回迁房；购买土地时同类商品房单价10,000元；土地总成本实际为4+2(20,000*10,000)=6亿，楼面价6,000元/平米，建安成本2,000元元/平米，单方成本为8,000元；回迁房确认收入2亿（(20,000*10,000)），结转营业成本1.6亿（8000*20,000）。
        
        2、在回迁房的经济实质与商品房销售存在显著差距 
        
        回迁房是开发商的义务，配建的回迁房是为了取得土地使用权所必须承担的义务（常见）
        
        回迁房的销售对象、价格、交付时间等相关活动于取得土地使用权时均已被约定，企业并未主导或参与回迁房的销售活动，该情况下签订回迁房买卖合同的回迁业主并非是房地产企业的"客户"，配建的回迁房是为了取得土地使用权所必须承担的义务，回迁房不确认收入，企业配建回迁房的成本，计人土地成本。
        
        回迁房不确认收入，企业配建回迁房的成本扣除收到的补价，计入土地成本。配建的回迁房交付时不确认收人，回迁房单方成本6,000 元/平方米( 地价4, 000 + 建造2, 000 )， 合计1.2亿元(6 ,000 x 20, 000) 作为取得其他商品房土地使用权成本的一部分，在其他可售商品房面积分摊于交付时结转至营业成本。
        
        3、在回迁房的经济实质与商品房销售存在显著差距 
        
        ①如果建设回迁房的活动实质上是由政府委托房地产企业去进行，价格和面积都是执行此前政府与回迁户达成的补偿标准，房地产企业并没有实际的定价权;建造回迁房的土地是单独划定的，政府已指定用途，指定建造标准，房地产企业对于建设完成的回迁房没有所有权和处置权，回迁房的建设并非企业自主开发销售房地产，而是受政府委托建造。此时，对于回迁房和商品房，企业实际提供了不同商品和服务。该交易的实质是公司以提供回迁房部分的建造服务换取政府商品房部分的土地使用权。
        
        ②对于回迁房所对应的土地使用权，企业从未享有其风险和报酬，在回迁房的安排中，企业仅仅是提供了建造相关的服务，应确认相关的建造收入，回迁房不承担土地成本。
        
        回迁房建造成本为2,000元/平方米，成本加成率10% ，则每平方米的销售收入为2,200元。则应确认20,000平米回迁房建造收入4,400万元，建造成本4,000万元。4,400万元作为建设其他商品房的土地成本。
        
        

来源于： 尹东文